Acheter ou louer ?

Il semble logique qu’acheter un bien immobilier est in fine plus intéressant que de louer. Un investissement contre une perte sèche. Il n’y a pas photo au premier abord.

Cependant, tout dépend en réalité du taux de rémunération de l’épargne. Mais avant d’en arriver à cet argument massue, passons en revue les paramètres évidents qui sous-tendent le rendement d’un investissement immobilier : prix et taux.

Historiquement, les prix immobiliers montent plus ou moins vite. En France, les prix ont quasiment triplé au cours du dernier quart de siècle (de 1995 à 2020) qui fut particulièrement prolifique pour la pierre. Cela correspond à une hausse annuelle moyenne proche de 4 %.

Cependant, acheter son bien immobilier peu avant la crise des subprimes de 2008 s’est révélé être une mauvaise affaire. D’après l’indice des prix immobiliers américain Case-Shiller, il aura fallu attendre 2017 pour que les prix reviennent au plus haut historique.

Il aura même fallu attendre 2021 si l’on parle en termes de prix immobiliers « réels » (corrigé de l’inflation).

Olivier Berruyer a fait les comptes dans cette superbe vidéo présentant un outil de simulation très sophistiqué prenant tout en compte (frais de notaire, frais d’agence, taxe foncière, taxes locatives, assurance, travaux annuels, etc).

Il ressort qu’il faut attendre 10 ans pour qu’acheter devienne plus rentable que de louer si l’on part du principe que les prix immobiliers grimpent de 3 % par an, que le prêt est sur 25 ans et que la rémunération de l’épargne est de 3 %.

Dit autrement, vendre son logement avant cette période de 10 ans signifie perdre de l’argent par rapport à la situation où l’on serait resté locataire pendant cette période (pénalités de remboursement, frais d’agence, etc.).

L’attente passe à plus de 25 ans si les prix immobiliers baissent de 3 % par an durant les cinq premières années avant de s’apprécier de nouveau au rythme de 3 % par an.

En clair, ce n’est qu’à partir de 25 ans que le patrimoine du propriétaire commence à lentement surpasser celui du locataire.

Le taux d’emprunt

Un autre paramètre très important est le taux d’emprunt. L’exemple précédent prenait en compte un taux d’emprunt de 3.50 % avec une assurance à 0.25 %.

Ce taux est crucial pour évaluer la rentabilité d’un investissement. Voici la différence béante entre des taux de 1 %, 2 % et 6 % pour un prêt de 250 000 euros sur 25 ans :

-1 % : Le prêt coute 33 000 euros en intérêts
-2 % : Le prêt coute 68 000 euros
-6 % : Le prêt coute 233 000 euros !

Reverrons-nous bientôt des taux à 2 % ? probablement pas. Le gouverneur de la banque de France François Villeroy de Galhau a déclaré en début d’année que « la BCE ne baissera pas les taux aussi bas qu’entre 2015 et 2022 (0 %) ».

« Notre taux directeur pourrait s’établir en moyenne autour de 2 % sur l’ensemble du prochain cycle », a-t-il confié lors du World Economic Forum.

Dit autrement, si le taux directeur de la BCE est ramené à 2 %, les taux d’emprunt à plus de 20 ans s’établiront non loin de 4 %. Ils sont aujourd’hui autour de 5.5 %.

Cela signifie que la capacité d’emprunt sera sensiblement inférieure à ce que l’on a connu au cours des 15 dernières années. L’euphorie immobilière de ces dernières années va donc prendre fin.

La capacité d’emprunt est par ailleurs fortement rognée par la hausse des prix de l’énergie et de l’alimentaire ces derniers temps. Le Wall Street Journal a calculé que les prix alimentaires ont bondi de 40 % en quatre ans aux États-Unis. C’est autant d’argent qui ne peut plus servir à financer un prêt immobilier.

Et soit dit en passant, n’oublions pas que le pic pétrolier approche à grands pas et que la moitié des camions transportent de la nourriture.

Bitcoin, l’argument massue

Le paramètre le plus important pour comparer la rentabilité entre acheter ou louer est la rémunération de l’épargne.

Toujours grâce au simulateur d’Olivier Berruyer, il ressort qu’il sera toujours plus rentable de louer plutôt que d’acheter si l’épargne est rémunérée à plus de 5 %.

La raison étant qu’à logement égal, un loyer coute chaque mois sensiblement moins qu’un remboursement mensuel de prêt. La différence peut donc être investie et rapporter de l’argent.

Évidemment, il est difficile de trouver un rendement garanti de 5 %. Cela ne marche pas avec le livret A. Il faut passer par un grand fonds d’investissement comme Amundi pour y arriver.

Ou mieux encore, investir dans le bitcoin… Le rendement annualisé du bitcoin est de 64 % sur cinq ans et de 67 % sur dix ans.

Voici ses performances annuelles depuis 2015 :

2015 : + 35 %
2016 : + 125 %
2017 : + 1331 %
2018 : – 73 %
2019 : + 95 %
2020 : + 301 %
2021 : + 66 %
2022 : – 65 %
2023 : + 156 %
2024 : + 70 %

Tout cela pour dire que nous sommes largement au-dessus d’un taux de rémunération de 5 %… Le milliardaire Michael Saylor table sur un rendement annuel de 40 % pour la prochaine décennie.

Ceux qui investissent dans le bitcoin n’ont donc aucun intérêt à investir dans la pierre.

Enfin, rappelons que la gravité et l’usure ne pardonnent pas. La valeur d’un bien immobilier s’écroule brusquement passé un certain temps. A moins d’investir dans des dépenses de rénovations permanentes. Et quand bien même, il ne faut pas s’attendre à un miracle après un siècle.

Le bitcoin n’aura lui aucun mal à traverser les siècles.

Nicolas T.

Reporting on Bitcoin, “the goddess of wisdom, feeding on the fire of truth, exponentially growing ever smarter, faster, and stronger behind a wall of encrypted energy”.

Les propos et opinions exprimés dans cet article n’engagent que leur auteur, et ne doivent pas être considérés comme des conseils en investissement. Effectuez vos propres recherches avant toute décision d’investissement.